La polizza decennale postuma è una forma particolare di fideiussione assicurativa obbligatoria, che il costruttore di un immobile è tenuto a stipulare per tutelare l’acquirente da eventuali difetti di costruzione che potrebbero manifestarsi nei dieci anni successivi alla data di ultimazione dei lavori.
In realtà, stipulando questa assicurazione, anche il costruttore si sta cautelando con una valida tutela economica, a copertura dei danni che l’immobile potrebbe subire in quel lasso di tempo.
La Decennale postuma è obbligatoria sia per il settore privato che per il settore pubblico: negli appalti privati questo prodotto assicurativo è normato dall’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005, derivato dall’art. 1696 del Codice Civile. Negli appalti pubblici si fa invece riferimento all’art. 103, comma 7, del decreto legislativo 50 del 18 aprile 2016 (Codice dei Contratti Pubblici).
In entrambi i casi, la polizza decennale postuma è ammessa solo in presenza di condizioni specifiche:
- l’immobile oggetto della trattativa e della polizza deve ancora essere edificato o ultimato.
- il venditore deve essere un’impresa o cooperativa, non un privato.
- l’acquirente deve essere un privato, non una società o un ente.
Caratteristiche della polizza decennale postuma e chi la paga
Come abbiamo visto, l’assicurazione decennale è una garanzia obbligatoria a tutela dell’acquirente di un immobile ed a carico del costruttore. Essa, pertanto, definisce il rapporto tra questi due soggetti:
- Il costruttore (oppure l’impresa costruttrice o la cooperativa edilizia) che sottoscrive il trasferimento dell’immobile, è il contraente della polizza; a lui spetterà il pagamento del premio secondo l’importo calcolato dalla compagnia assicurativa.
- L’acquirente dell’immobile è invece il beneficiario della polizza che, in presenza di danni strutturali accertati, potrà avanzare richieste di risarcimento nei termini pattuiti dal contratto assicurativo.
È bene verificare che questa polizza assicurativa venga costituita all’atto di trasferimento della proprietà, poiché, sebbene la sua violazione non ostacoli in alcun modo l’atto di compravendita, il passaggio definitivo di proprietà costituisce l’inizio vero e proprio della responsabilità civile postuma del costruttore. Da questo momento in poi avranno valore le garanzie postume decennali.
Per attivarla, il contraente dovrà presentare alla compagnia di assicurazione la seguente documentazione utile anche ai fini della quotazione del premio:
- il contratto di appalto
- la relazione geologica
- la planimetria generale.
- Il collaudo statico ed il certificato di abitabilità, a lavori terminati.
Cosa copre e cosa non copre la polizza decennale postuma
I danni che in linea di massima vengono coperti da una decennale postuma sono i seguenti:
- danni strutturali derivanti da distruzione totale o parziale dell’opera
- danni derivanti da gravi difetti di costruzione
- danni strutturali causati da vizi del suolo, emersi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione dell’immobile.
Al momento della stipula sarà inoltre importante verificare che il massimale previsto copra la ricostruzione ex novo dell’edificio, in caso di rovina totale.
Sono esclusi invece dalle garanzie di polizza i danni dovuti a:
- agenti atmosferici e naturali
- mancanza di manutenzione
- vizi palesi dell’opera o comunque noti prima della decorrenza della polizza.
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