Polizza decennale postuma obbligatoria

Polizza decennale postuma obbligatoria per cantieri pubblici e privati

La polizza decennale postuma obbligatoria tanto per i cantieri pubblici che privati è una soluzione assicurativa che i costruttori edili sono tenuti a sottoscrivere a tutela degli acquirenti e/o assegnatari che hanno deciso di acquistare casa mentre l’immobile è ancora in costruzione, qualora il costruttore non fosse in grado di ultimare i lavori, nel caso in cui lo stabile presentasse difetti di costruzione o in presenza di danni materiali subiti dall’immobile negli anni.

Comprare casa su carta è un’operazione conveniente ma comporta non pochi rischi. Rischi che sono coperti da garanzie previste per legge. Rientra tra queste la polizza decennale postuma obbligatoria. Vediamo perché e in che modo.

Come suggerisce il nome, la polizza decennale postuma copre eventuali problemi insorti durante la costruzione di fabbricati (principalmente difetti di costruzione o danni arrecati a terzi) per dieci anni dalla data di chiusura dei cantieri. Negli appalti privati, la polizza decennale postuma è diventata obbligatoria per effetto del Decreto Legislativo 122/2005, a sua volta derivazione dell’art. 1696 del Codice Civile. Negli appalti pubblici, invece, l’obbligo di sottoscrizione della Polizza Decennale Postuma è definito dall’art. 103, comma 7, del decreto legislativo 50 del 18 aprile 2016 (Codice dei Contratti Pubblici).

Va detto che, fino a qualche tempo fa, la mancata stipula della polizza decennale postuma non prevedeva specifiche sanzioni (se dunque l’obbligo veniva disatteso, l’acquirente era esposto al rischio). Il Codice della Crisi d’impresa ha, però, di fatto colmato questa lacuna. Qualora dunque, l’acquirente venga a conoscenza del fatto che il costruttore non ha stipulato la polizza decennale postuma obbligatoria, può:

  • chiedere l’annullamento della compravendita, se è stato firmato il contratto definitivo
  • escutere la fideiussione acconti acquisto casa, nel caso in cui sia stato perfezionato solo il contratto preliminare.

Vista la rilevanza dell’argomento, abbiamo deciso di trattarlo in maniera esaustiva nel nostro blog e di fornire, a riguardo, ogni informazione utile.

Polizza decennale postuma obbligatoria: chi la paga

La polizza decennale postuma obbligatoria definisce i rapporti tra il contraente e il beneficiario ed è valida soltanto a tre condizioni:

  • l’acquirente è una persona fisica o giuridica o un ente
  • il contraente è un’impresa edile o una società (quindi, non un privato)
  • la costruzione dell’edificio non è ancora cominciata.

Il pagamento della polizza decennale postuma è a carico del contraente, che si impegna, sottoscrivendola, a portare a conclusione i lavori di edificazione.

Polizza decennale postuma obbligatoria: cosa copre

La polizza decennale postuma copre:

Danni a terzi
È il caso della rovina totale o parziale dell’edificio, che si verifica in caso di crollo, disintegrazione delle strutture portanti, compromissione grave della solidità e della durata del fabbricato e alterazioni nella staticità.

Danni derivanti da gravi difetti nella costruzione
Si verificano qualora sia stato l’errore umano a causare la compromissione delle funzionalità dell’edificio. Rientrano in questa categoria, per esempio, imperfezioni e difformità che fanno diminuire il valore del fabbricato in tutto o in parte, alterazioni di “elementi e secondari” (condotti idrici, canne fumarie, impianti di riscaldamento etc) che, però, consentano comunque l’impiego duraturo dell’opera e carenze strutturali derivanti da una progettazione non idonea.

Danni causati da vizio del suolo
Riguardano la franosità del terreno dove sorge l’edificio o una valutazione errata sull’idoneità del suolo a sostenere il peso del fabbricato.

Restano esclusi dalla copertura della polizza decennale postuma obbligatoria i danni dovuti ad agenti naturali e atmosferici, l’assenza di manutenzione, vizi palesi e occulti noti prima della decorrenza della polizza e accadimenti che dovessero interessare il venditore.

Polizza decennale postuma obbligatoria: lavori pubblici e privati

La polizza decennale postuma è obbligatoria sia per gli appalti pubblici sia per quelli privati, come si è detto. Nel caso degli appalti pubblici deve essere accompagnata da:

CAUZIONE PROVVISORIA
È una garanzia che tutela l’appaltatore nel caso in cui l’impresa di costruzioni che ha vinto la gara d’appalto non firmi il contratto o dimostri di non possedere i requisiti previsti dal bando.

CAUZIONE DEFINITIVA
È una garanzia a tutela dell’appaltatore che scatta nel momento in cui l’impresa costruttrice che ha vinto la gara d’appalto risulti inadempiente rispetto agli obblighi del contratto.

Entrambe le cauzioni sono obbligatorie per legge.

Negli appalti privati, alle cauzioni si sostituisce una fideiussione a tutela dei diritti patrimoniali dell’acquirente dell’immobile (legge 210/2004). Tale fideliussione, obbligatoria per legge, tutela l’acquirente che ha versato un acconto sul prezzo dell’edificio. Se l’impresa di costruzioni non è in grado di stipulare l’atto notarile di trasferimento di proprietà, l’ente garante risarcisce l’acquirente.

Polizza decennale postuma obbligatoria: documenti richiesti

Per fare una stima della polizza decennale postuma obbligatoria, al momento della richiesta del preventivo, le compagnie di assicurazione chiedono una serie di documenti. In particolare:

  • Questionario compilato e firmato
  • Contratto di appalto
  • Relazione geologica
  • Planimetria generale.


La polizza decennale postuma viene attivata a fine lavori, previa presentazione del collaudo statico e del certificato di abitabilità. Qualora, infine, la somma assicurata superi i 2.000.000 di euro, si renderà necessario un controllo tecnico supplementare che sarà effettuato dalla società Accredia.

Polizza decennale postuma obbligatoria: il costo

Il costo della polizza decennale postuma dipende dai tassi della compagnia assicurativa. Solitamente, tali tassi si attestano intorno al 40% del valore assicurato. Per esempio, se il valore del fabbricato è pari a 1.000.000 di euro, il costo della polizza sarà di 400.000 euro.

Polizza decennale postuma obbligatoria: affidati a dei professionisti

Il groviglio di leggi e disposizioni a cui fa riferimento la polizza decennale postuma obbligatoria spesso disorienta chi deve tentare di capirci qualcosa o chi ha necessità, perché obbligato per legge, di sottoscriverla. Per questo, è importante affidarsi ai professionisti di Lettera Insurance Broker Srl, società che opera da oltre un ventennio nel settore delle assicurazioni per una valutazione accurata del caso.

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